Arroyo (Valladolid) avanza en el desbloqueo del terreno de Cartisa para construir 128 pisos

El desarrollo residencial en la parcela que ocupaba la antigua fábrica de Cartisa en Arroyo de la Encomienda está un paso más cerca de contar con el visto bueno definitivo para facilitar la construcción de 128 viviendas. Es la cifra máxima que contempla el nuevo proyecto que se está tramitando, y que surgió como alternativa a la controvertida aspiración de construir tres enormes torres de entre trece y quince plantas de altura, con capacidad para 180 pisos.

Descartada la opción de erigir esos ‘rascacielos’ porque el Tribunal Superior de Justicia no autorizó al ayuntamiento arroyano a modificar su planeamiento urbanístico para tal fin, los actuales propietarios del terreno, Construcciones Zenón Hernáiz, con domicilio en La Rioja, presentaron el año pasado otro plan radicalmente diferente y, por el momento, la tramitación va avanzando. El horizonte para que se completen las obras es de ocho años, una vez se autorice la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de la localidad, que es la fase en la que se encuentra en la actualidad.

El Consistorio tiene clara la necesidad de llevar a cabo una modificación puntual en su PGOU para aprobar un cambio de uso del suelo, de industrial a residencial, y justifica la decisión de «transformar suelos abandonados de uso industrial en tejidos urbanos de uso predominantemente residencial» en el «interés público».

«Es evidente que en el municipio de Arroyo existe una gran cantidad de suelo urbano en forma de solares vacíos, incluso una gran cantidad de suelo urbanizable delimitado sin desarrollar y ejecutar [...] La filosofía y tendencia actual en materia de urbanismo nos hace considerar prioritario y deseable el recuperar espacios de centralidad degradados por la obsolescencia de las industrias [...]», destaca el Ayuntamiento antes de considera que «rehabilitar espacios más céntricos degradados que han quedado en desuso» resulta «mucho más racional».

Lo que defienden con este argumentario incluido en la memoria del expediente (que se encuentra en exposición pública para la formulación de alegaciones) es que el suelo de la antigua Cartisa –dedicada a la fabricación de cartonajes de papel– se ha convertido en un espacio central de la trama urbana del barrio de La Flecha y, por tanto, está justificado «sobradamente» el interés público de la actuación, desde el punto de vista de la dinamización económica y social, de la mejora de la calidad y funcionalidad de la infraestructuras, de las dotaciones, equipamientos y servicios, o de la actividad económica y creación de empleo, enumeran en la documentación.

Insisten también en que la nueva propuesta de los propietarios de la parcela de 26.205 metros cuadrados situada en la avenida de Salamanca (frente a Hipercor) se «ajusta perfectamente al entorno» y servirá, además, para «resolver un vacío urbano, actualmente bloqueado y abandonado», que permitirá aumentar la oferta de vivienda y rebajará la tensión del mercado, según valora el Ayuntamiento de Arroyo.

A la espera de que finalice el nuevo periodo de exposición pública en el que está inmerso el expediente como paso previo a la obtención, en primer lugar, de la aprobación provisional y, después, de la aprobación definitiva, la documentación del proyecto calcula que, gracias a este proyecto residencial en unos terrenos que llevan yermos más de una década, la localidad del alfoz podría sumar 384 habitantes, teniendo en cuenta una media de tres residentes en cada una de las 128 viviendas.

De esa cifra total, la modificación puntual del PGOU de Arroyo que se está tramitando en relación a la parcela de la antigua Cartisa prevé que el 30% sean de protección pública o protección oficial, «con un precio máximo limitado e inferior al de la vivienda libre», lo que se traduce en 38 viviendas sujetas a un régimen que trata de facilitar el acceso a la vivienda con precios más asequibles.

Respecto a la distribución de los nuevos edificios, una vez abandonada la idea de erigir tres torres de gran altura porque la Justicia no lo autorizó, ahora lo que se pretende construir son bloques con una altura máxima de cinco plantas, teniendo en cuenta que hay que intervenir en el trazado de los viales. Así, la idea es prolongar la calle Purificación Bezos hasta el cruce con la calle Industrias (que se ensanchará hasta los 16 metros) para dar continuidad con Doña Juana, de modo que la parcela de la fábrica quede dividida en dos porciones de distinto tamaño.

Además, también se ha desterrado la opción de reservar espacio para una gran superficie comercial y, en su lugar, incluyen ahora 3.600 metros cuadrados de edificabilidad para uso terciario con el objetivo de permitir la implantación de actividades comerciales de proximidad que satisfagan las necesidades cotidianas de los residentes sin necesidad de realizar grandes desplazamientos, siguiendo un modelo de ‘ciudad compacta’.

Para los espacios libres se reserva una superficie de 3.809 metros cuadrados, habrá otra parcela de 2.373 metros cuadrados para equipamiento público al norte del sector y se habilitarán 97 plazas de aparcamiento.

Lagar del Prior

Del nuevo proyecto también cabe destacar que se conservarán los restos del Lagar del Prior, situados junto a la calle Rebesquina, como elemento de valor patrimonial e identitario del municipio, atendiendo a la alegación presentada por la asociación cultural Descubriendo Arroyo. Así, las dos filas de sillares de piedra caliza de unos siete metros de longitud que sirven de cimentación del muro de cerramiento de la antigua fábrica, se integrarán en el espacio libre de la parcela cuando se urbanice.

Inversión

La transformación en uso residencial del solar donde ahora mismo «tan sólo quedan vestigios de las soleras de las naves» conlleva un importante desembolso económico para los promotores, con algo más de 20 millones de euros de inversión, según reflejan en el estudio de viabilidad económica, en conceptos como gastos de urbanización, conexiones a los sistemas generales, compensaciones al Ayuntamiento por los sistemas ya ejecutados a nivel municipal, impuestos, licencias, o la propia construcción de los bloques de viviendas y su comercialización.

Evidentemente los propietarios de la parcela calculan que el capítulo de ingresos será superior y, en concreto, estiman que se embolsarán algo más de 28 millones de euros por la venta de los pisos. Es decir, prevén un beneficio de ocho millones de euros en esta operación.

Si sale adelante la propuesta en ciernes, este segundo planteamiento enterrará definitivamente al primero, conocido como ‘las torres de Cartisa’, que «sufrió multitud de avatares», tal y como reconoce el propio Ayuntamiento de Arroyo de la Encomienda en sus informes.

Según recuerdan en la documentación, en enero del año 2020 la propiedad de la parcela y el Consistorio firmaron un convenio urbanístico en aras de «desarrollar» un «vacío urbano toda vez que la instalación industrial llegó al final de su vida útil» pero, después de tres años de tramitación a nivel municipal, la Junta de Castilla y León no dio su beneplácito.

En marzo de 2023 el Ejecutivo autonómico denegó la aprobación de la modificación del PGOU al considerar que no eran subsanables las deficiencias detectadas y aunque se interpuso un recurso, el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León la desestimó y la propuesta decayó. Ahora, tres años después, confían en lograr la autorización para que el «obsoleto suelo industrial» cambie su uso a residencial y lleguen a Arroyo nuevos vecinos.