Descubre si tu casa se hunde gracias a esta plataforma basada en el satélite Copernicus

El suelo sobre el que se habita cuenta una historia que no se ve a simple vista. Variaciones milimétricas muestran factores como su estabilidad o en caso negativo su hundimiento. Conocer estos datos, así como su inundabilidad o la presencia de gas radón, más allá de ser factores cruciales a la hora de realizar la compra de una vivienda, también resultan relevantes para conocer mejor el entorno en el que se vive y los procesos que suceden apesar de pasar desapercividos por la condición humana. Para englobar todas estas cuestiones y otras más, la plataforma HomeFax reune numerosas variables para ofrecer toda la información relevante de una propiedad, así como la relativa a su entorno.

HomeFax bebe de la información que llevan años recopilando los satélites europeos del programa Copernicus/EGMS y elabora un informe comprensible para la gran mayoría de la población, permitiendo así una «democratización» de estos datos, que en parte son de libre acceso.

Entre otras fuentes en las que se basan para realizar estos documentos que proporciona la plataforma, gratuitos o de pago, dependiendo del nivel de información que solicite el usuario, se encuentran el IGN, el Catastro, el SNCZI-MITECO, el CSN, la AEMET y el Ministerio del Interior. En su propia página web aclaran que «los informes son documentos informativos y orientativos elaborados de forma automatizada a partir de fuentes públicas oficiales, que pueden contener errores u omisiones que no nos son imputables; no constituyen dictamen pericial ni asesoramiento técnico, jurídico o financiero, y no sustituyen a una inspección presencial ni a las comprobaciones registrales y administrativas correspondientes», pero no por ello dejan de tener cierta representación de lo que está sucediendo en un punto determinado apenas tecleando la información correspondiente en la red.

En la misma web de HomeFax especifican la importancia de procesar los datos y no entregar en los informes las mediciones absolutas. De esta forma ejemplifican la necesidad de este proceso con un edificio que, a priori, parecía hundirse al mostrar «un descenso sostenido, año tras año, en la misma dirección». Este caso concreto reflejaba, a través de las mediciones del programa europeo Copernicus, un descenso vertical del terreno sobre el que estaba cimentada la edificación de -1,37 milímetros al año, «un descenso lento, constante y perfectamente invisible para una visita».

Comparando estos datos con el resto del barrio en el que se sitúa este edificio con aparentes problemas, se obtienen, en un radio de 300 metros, casi 9.000 puntos de referencia en los que la mediana del descenso es de -1,43 milímetros al año, lo que quiere decir que toda la manzana desciende al mismo ritmo. Haciendo la diferencia entre el dato del vecindario y el de este edificio en concreto, resulta que este último tiene un ritmo ínfimamente menor, con una diferencia de 0,06, lo que, según HomeFax, supone un veredicto de estable: «No porque el terreno esté quieto, sino porque el edificio acompaña a su entorno. Y eso, para una estructura, es exactamente lo que se quiere».

Por todo ello señalan que su «semáforo se calcula sobre la diferencia con el entorno (umbral de ±2 mm/año), no sobre el número bruto», así como por la forma en la que el satélite está calibrado, ya que, dependiendo de su red de referencia, puede «desplazar el número de una zona entera un par de milímetros arriba o abajo sin que nada se mueva de verdad. La comparación con el entorno inmediato cancela ese desfase, porque afecta por igual al edificio y a su barrio».

Por todo ello, los datos absolutos se toman con cautela y, continuando con este ejemplo, insisten en que un descenso de 1,4 milímetros al año «por sí solo no dice casi nada», y por eso no lo usan solo, ya que lo que realmente puede comprometer la integridad de un edificio es el asentamiento desigual. «Si toda la manzana desciende al mismo ritmo, el edificio acompaña a su terreno y no sufre las tensiones que abren grietas. Un edificio que baja distinto a sus vecinos sí las sufre, aunque su descenso absoluto sea pequeño», concluyen.

El hundimiento en Valladolid

En el caso concreto de Valladolid, HomeFax muestra que se han medido, durante el periodo comprendido entre 2020 y 2024, un total de 828.428 puntos de referencia. Estos han mostrado unos datos alentadores, ya que el 96,5 % de ellos presentan valores semejantes al movimiento de su entorno, mientras que solo el 3,5 % restante «se mueve algo distinto de su entorno». Con estos datos, desde esta web señalan que «el movimiento diferencial medio en el entorno urbano es de 0,0 mm/año». Además, indican que las mediciones de los satélites Sentinel-1 del programa Copernicus miden el movimiento del terreno de la ciudad cada seis días con una precisión «típica del orden de ±1 mm/año en velocidad media por punto».

A modo de muestra de la situación de la ciudad tras consultar cinco puntos en diferentes zonas representativas como son la plaza Marcos Fernández en Parquesol, la zona centro con la Plaza Mayor y la Circular, el parque de la Alameda en Delicias y la plaza Ribera de Castilla en La Rondilla. Los valores que muestran las mediciones observadas en las cinco localizaciones muestran valores calificados como “estables” por Homefax, por lo que en principio estarían exentos de indicios claros de derrumbe. Concretamente, en el punto de Parquesol se registra un movimiento del terreno de hasta -0,15 mm año, en la Plaza Mayor de hasta -0,29, en la Circular de -0,17, en la Alameda de -0,79 y en el Ribera de Castilla de hasta -0,4, todos ellos considerados valores normales por la plataforma y que cabe destacar que cambian cada escasos metros, por lo que para conocer la información relativa a un terreno conviene comprobar su dirección exacta.

Inundabilidad

Otra de las funciones que ofrece esta plataforma, ya en su versión de pago, aunque explican cómo acceder a las fuentes libres y oficiales, reside en conocer las zonas inundables del terreno. En el mapa de la ciudad de Valladolid se puede observar cómo las zonas que presentan un mayor riesgo son las inmediatamente colindantes con el cauce del Pisuerga y el Esgueva.

En este caso, para conocer las zonas inundables, según explican en la web, existe un portal con información gratuita y oficial: el Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI). Gracias a este servicio del Estado se pueden conocer «los tramos de río estudiados y, para el litoral, hasta dónde llegaría el agua en tres escenarios de crecida, con su calado (altura del agua) estimado».

La forma en la que se cuantifica la inundación del terreno es mediante el periodo de retorno, que representa la posibilidad de que la crecida se produzca «en un año cualquiera». Los valores son: T10, correspondiente a una probabilidad alta del 10 % anual; T100, para una probabilidad media del 1 % anual; mientras que T500 refleja una probabilidad baja del 0,2 % anual.

Este factor en concreto es muy importante a la hora de contratar una póliza para asegurar que el Consorcio de Compensación de Seguros pueda hacerse cargo de los daños extraordinarios en caso de inundación, así como para tenerlos en cuenta a la hora de realizar obras, ya que «la normativa estatal restringe nuevos usos residenciales y determinadas obras; el planeamiento municipal puede añadir limitaciones propias», señalan.

A pesar de ofrecer estos valores, el mapa del SNCZI no contempla la inundación pluvial urbana, es decir, la provocada por lluvias torrenciales que el alcantarillado no puede absorber. Tampoco cubre los arroyos y barrancos menores, ni los «eventos que exceden el mapa», es decir, que los puntos que se encuentran fuera de la zona cartografiada presentan un menor riesgo, pero no están exentos.

Otras variables

En total, HomeFax reúne información procedente de fuentes oficiales, algunas de libre acceso, pero la procesa y la convierte en informes de comprensión inteligible que engloban más de una decena de variables, algo prácticamente único. Concretamente, en el informe completo se recogen 14 riesgos (movimiento del terreno, ficha catastral, historia del suelo, inundabilidad oficial, horas de sol por fachada, eficiencia energética, precio y mercado, gas radón, sismicidad, entorno y proximidad, afecciones del suelo, clasificación del suelo, clima de la zona e incendios forestales), calculados a través de 17 comprobaciones sobre la vivienda y su entorno (movimiento del terreno por satélite, zona inundable oficial —SNCZI—, historia del suelo desde 1956, ficha catastral, horas de sol reales, eficiencia energética, precio de la zona, gas radón, peligrosidad sísmica, entorno y ruido —autovía, tren, aeropuerto y nivel Lden oficial—, afecciones del suelo, clasificación urbanística, clima, incendios forestales, seguridad ciudadana del municipio, instalaciones industriales próximas y potencial solar del tejado).

Para acceder al informe completo, en el que se recogen todos los datos, hay tres planes diferentes. El más económico, llamado Esencial, tiene un precio de 29 euros e incluye las 17 comprobaciones, que se envían por correo electrónico en menos de 24 horas. La oferta Total es la intermedia y, por 49 euros, ofrece la misma información que el plan Esencial, pero incluye una «nota simple del Registro de la Propiedad: quién es el dueño y qué cargas tiene la vivienda (hipotecas, embargos, servidumbres)». El plan Internacional cuesta 79 euros y consiste en el informe Total con la nota simple registral, ambos traducidos al inglés, alemán, francés o neerlandés.