El glamour de los miradores de Recoletos en Valladolid se paga a escote

El lujo de vivir en la calle más icónica de la burguesía vallisoletana de finales del siglo XIX y princicipios del XX, tiene un alto coste de mantenimiento. Pero ¿quién cubre los gastos de reparación de sus fachadas, de sus miradores y de sus balcones? ¿Los contados privilegados que disfrutan de estas galerías que permiten contemplar el Campo Grande, o la totalidad de la comunidad de propietarios?

El debate ha llevado a un litigio judicial de tres años a cara de perro entre los propietarios de viviendas en el edificio de Recoletos, 10, que inició su construcción en 1891 y es uno de los ejemplos más notables de la arquitectura de inspiración francesa en la ciudad, hasta el punto de que está coronado por un tejado de pizarra con mansardas (buhardillas), algo exótico en tierras castellanas.

El litigio judicial se inició hace ya tres años (Procedimiento Ordinario Ley de Propiedad Horizontal LPH 982/2022) para dirimir quién costeaba la reparación de los miradores de madera de la fachada: si los que poseían estas galerías, seis propietarios, o toda la comunidad, el doble. La solución acaba de conocerse y la ha dictado la Audiencia Provincial (AP) de Valladolid.

Una cuestión que no era baladí, ya que la reparación de estos elementos es superior a los 200.000 euros, según han informado a este diario fuentes implicadas en el litigio.

El tribunal vallisoletano concluye que la restauración debe pagarse a escote, tal y como ya sentenció el Juzgado de Primera Instancia 9 de Valladolid tras el juicio celebrado en mayo de 2024. La razón: los miradores citados, “tienen la condición de elementos comunes del edficio en régimen de propiedad horizontal”.

La segunda sentencia en contra ha hecho desistir a los recurrentes incluso de un posible recurso de casación ante el Tribunal Supremo, ya que la reciente sentencia 262/2025 de la Sala de lo Civil de la AP ha condenado a los apelantes al pago de las costas procesales. Una vía con final exitoso remoto y demasiado onerosa, teniendo en cuenta el desembolso ya realizado.

El edificio es colindante con la casa Resines (números 8 y 9) y con la Casa del Príncipe (número 11). Junto con la mítica Casa Mantilla, que hace esquina con la calle Miguel Íscar y la plaza de Zorrilla, conforma el póker del glamur de la arquitectura modernista de la capital vallisoletana, según consenso unánime de todos los arquitectos e historiadores estudiosos del patrimonio histórico de Valladolid. 

Recoletos 10 cuenta con doce viviendas, cuatro oficinas y dos locales. La descripción del Idealista recoge que ocupa 635 metros cuadrados de parcela y que el actual inmueble, respetando la fachada principal, se restauró en 1989. Se trata de un edificio de cinco plantas. Cuenta con ascenaor, portero, garaje, 12 viviendas, 12 garajes/trasteros y seis oficinas.

De los doce propietarios de vivienda, seis tienen miradores de madera (uno está a nombre de una conociday reputada bodega de Valladolid y otro a nombre de una empresa eléctrica) y otros seis carecen de esta galerías. Son los que pedían que el coste de reparación lo sufragaran los que contaban con este «uso privado» de sus galerías.

Riesgo de desplomes 

Pero existe otro problema. «Además de que la mitad no tiene miradores, también sucede que estos elementos son de distintas dimensiones, unos más grandes y otros más pequeños. Cuando se levantó el edificio, las viviendas se hacían un poco a capricho, y el efecto es una fachada sin un criterio homogéneo», señaló a este diario un inquilino del inmueble.

A juicio de esta fuente, las dos sentencias judiciales «eran esperables», ya que es lo que marca la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). La ejecución de la reparación de los miradores de madera fue acordada por la Comunidad, en sendas juntas de propietarios celebradas el 7 de febrero y 8 de marzo del 202.

Existía prisa por frenar este deterioro, pero más aún tras conocer que el Ayuntamiento de Valladolid, ante el «considerable estado de degradación» de los miradores, ya había requerido en 2022 a la Comunidad para que se acometiesen reparaciones con el fin de "evitar el riesgo de desplomes o desprendimientos".

Así que los propietarios de los miradores presentaron demanda en el Juzgado de Primera Instancia número 9 para que se «socializara» el coste. Y la causa se resolvió a su favor, tras la celebración de un juicio, en sentencia de 2 de mayo de 2024.

Como quiera que los oponentes a costear la obra no estaban conformes, presentaron recurso de apelación en 2024 ante la Audiencia Provincial, contra esta sentencia de instancia. Lo hicieron con una batería de argumentos que no han sido estimados.

Alegaron, en primer lugar, la vulneración de los artículos 410 y 412 Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), en cuanto a la desestimación de las excepciones procesales alegadas. En segundo lugar, pusieron encima de la mesa la vulneración del artículo 209 LEC, al incurrir la sentencia en error sobre la acción que había sido ejercitada en el procedimiento. En tercer lugar, esgrimieron la vulneración del artículo 17.9 LPH, al haberse obviado la voluntad expresada por la comunidad en acuerdos válidos y no impugnados.

En cuarto lugar, expusieron la vulneración del artículo 209 LEC, al haberse omitido en la sentencia los hechos que se declaraban probados, asumiendo las conclusiones reflejadas en informes no ratificados. En quinto lugar, se alegó la vulneración del artículo 217 LEC, por falta de motivación de la sentencia y por contener valoraciones subjetivas, no respaldadas por medios probatorios.

En sexto lugar, expusieron la infracción del artículo 9.1 LPH, que permite la individualización de gastos. En séptimo lugar, alegaron la vulneración de los artículos 7.1 y 7.2 del Código Civil, al incurrir la pretensión formulada en abuso de derecho. En octavo lugar finalmente, sacaron a colación la vulneración del artículo 469.1 LEC, por haberse incurrido en error en la valoración de prueba.

El ejemplo de la cubierta

La sentencia de la AP, de la que ha sido ponente el magistrado Luis Puente de Pinedo, refuta todas las alegaciones, empezando porque en su momento no hubo oposición a lo dispuesto en un auto ya dictado en mayo de 2023.

Pero hay más. Rechaza la interpretación de la parte apelante en el sentido de que el carácter común de los miradores de la fachada es una apreciación «subjetiva».

«La individualización del gasto no puede estar supeditada a que el beneficio directo de ese desembolso sea atribuible a un elemento de la comunidad, pues, con ese mismo argumento, cabría interpretar que la reparación de la cubierta beneficia exclusivamente a los propietarios, sino que hay que atender a la naturaleza común o privativa de ese elemento y a la individualización de gastos, como pudieran ser consumos o suministros, que nada tiene que ver con la naturaleza del elemento al que se refieren, sino con el beneficio", concluye la AP de Valladolid.