Suelo urbanizable para 284.000 viviendas en once municipios vuelve a ser rústico

En tiempos de ‘vacas gordas’, todo el ‘monte’ parecía orégano y el campo no tenía ‘puertas’. Los municipios castellanos y leoneses se lanzaron entonces a recalificar en masa, con el beneplácito de la Junta de Castilla y León, miles y miles de hectáreas de suelo rústico en suelo urbanizable no delimitado. Pretendían, con este trámite, allanar el terreno para atraer a promotores llegados con ladrillos bajo el brazo, ya fuera para levantar hileras de viviendas o un polígono industrial. Pero las previsiones fallaron. Nadie aceptó la propuesta.

Tirada por la capital, Valladolid era la provincia que más pensaba expandirse a nivel urbanístico. En total once municipios han tenido que dar marcha atrás y ‘borrar’ los 29 sectores sobre los que hipotetéticamente irían viviendas. Hasta 284.000 pisos podrían haberse construido sobre las 4.260 hectáreas calificadas. Además de la capital y Medina, en el listado también aparece Aldeamayor. La Ley le permitía edificar 13.400 nuevas propiedades sobre 268 hectáreas.

También estaba prevista la construcción de 3.112 viviendas en 103 hectáreas de Geria, 2.200 en 44 hectáreas del municipio de Boecillo y 1.370 casas en 45 hectáreas de Villanueva de Duero, entre otras localidades como Portillo (318), Tordesillas (208) o Alcazarén (165 viviendas)

En ese afán por dibujar su relieve de planes de expansión urbanísticos, 73 municipios castellanos y leoneses iniciaron la modificación de sus normas de ordenación urbana. Borraron la etiqueta de suelo rústico de 25.189 hectáreas (el equivalente a la superficie total de la isla de El Hierro) y las recalificaron como suelo apto para la construcción de inmuebles.

Ese cambio de nomenclatura les habría posibilitado en su conjunto construir, sobre 155 áreas de las nueve provincias castellanas y leonesas, entre 380.000 y un millón de viviendas; exactamente 1.017.000. La cifra resulta desmedida, máxime si se tiene en cuenta que eso equivaldría a haber podido construir tantas viviendas como las que ya existen en la actualidad en toda Castilla y León.

Sin embargo, la burbuja inmobiliaria estalló y, con ella, volaron las expectativas de todos esos alcaldes por llenar su territorio de viviendas, de ingresos y, en el mejor, de las casos de nuevos pobladores. Ni proyectos de desarrollo, ni ladrillos, ni cimientos, ni grúas pisaron esas áreas.

Ningún promotor se interesó por ese suelo y esas hectáreas de suelo urbanizable no delimitado volverán a ser, a partir del próximo 19 de octubre, lo que realmente siempre han sido: tierras de cultivo. Es decir retornarán a ser suelo rústico común y, por tanto, no se podrá allí construir viviendas.

Ese es el plazo tope que la Consejería de Fomento marcó hace cuatro años, con su Ley de medidas sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbana, para que los ayuntamientos «pudieran demostrar la viabilidad de los terrenos clasificados en su día como suelo urbanizable no delimitado».

No han podido aprobar en tiempo la ordenación definitiva del terreno, y la Ley echa ahora por tierra todos aquellos sectores que, sin éxito, se reservaron para levantar hipotéticas áreas residenciales.

Se trata de la segunda oleada emprendida para «la reconversión del sector inmobiliario», como la tildaba hace cuatro años la Consejería que entonces lideraba Antonio Silván. La primera tuvo lugar hace justo dos años cuando Fomento tumbó la posibilidad, en base a esa Ley de 2014, de edificar en la Comunidad 90.000 viviendas sobre una superficie de 11.500 hectáreas, repartidas en 503 sectores de suelo urbanizable por toda Castilla y León.

Queda una última fase. La misma Ley urbanística establece cuatro años más, hasta el 19 de octubre de 2022, para que los municipios desarrollen el suelo urbanizable, esta vez delimitado, que calificaron. De lo contrario, esos terrenos volverán también a la clasificación primitiva de rústico común.

En el listado de municipios afectados por esta segunda fase de desclasificación de suelo urbanizable no delimitado, que recoge la web de la Consejería de Fomento a fecha 5 de octubre, aparecen ejemplos llamativos sobre el papel de municipios con previsiones irreales, como los de Torquemada y Carrión de los Condes, ambos en Palencia; los de Coca, Villacastín o Monterrubio, en Segovia, o el de Medina del Campo (Valladolid).

Es el caso de la localidad palentina de Torquemada que, con menos de mil habitantes, su ayuntamiento decidió en 2006, con «el consejo del arquitecto», aplicar «las leyes del momento» y calificar prácticamente todo su terreno (5.397 hectáreas) en suelo urbanizable no delimitado. Con ese cambio se hubieran podido levantar hasta 161.928 viviendas en cuatro sectores, –a razón de 30 viviendas máximas por hectárea–, lo que implicaría construir una ciudad más grande que la capital vallisoletana.

«Es impensable pensarlo». Su alcalde, Jorge Domingo Martínez Antolín, resta importancia a este hecho y asegura que «lógicamente» no tenían esas expectativas. Lo único que les llevó a adoptar la decisión es que contar con suelo urbanizable no delimitado, en lugar de rústico, permitiría «agilizar los trámites en el caso de que hubiera alguna empresa interesada en invertir».

Y, puestos a proyectar, optaron por clasificar todo el terreno, y no parcelas concretas, para «evitar así suspicacias» entre los vecinos, subraya, mientras recalca que el cambio de nombre «no implicó una subida del impuesto del IBIpara los propietarios de los terrenos». «No aportaba nada» y, por tanto, «la vuelta a suelo rústico no afecta en nada», concluye.

Lo mismo señala la alcaldesa de la localidad segoviana de Monterrubio, María Jesús Álvarez. Ella heredó la clasificación de suelo urbanizable no delimitado de 1.049 hectáreas. Eso hubiera podido acabar con la construcción de un máximo de 31.500 viviendas en un municipio que apenas tiene abiertas 50 casas para sus 62 vecinos censados.

También se hubiera convertido en una macrourbe Coca, si en sus 3.800 hectáreas recalificadas como suelo adecuado para la edificación se hubieran levantado las 85.673 viviendas que cabrían en ese terreno, según las reglas que contempla la norma urbanística. Es la misma situación que compartiría con Carrión de los Condes, de haberse edificado 85.673 viviendas en sus 2.855 hectáreas de suelo urbanizable no delimitado.

Del mismo modo figuran en los puestos de cabeza Medina del Campo (Valladolid) y Villacastín (Segovia). La primera podría haber asistido a la construcción de 56.000 hogares, multiplicando así por cinco su número de propiedades, y la segunda podría haber incorporado 50.000 nuevas viviendas.

Aún así es la capital vallisoletana la más ‘afectada’ ahora por la reclasificación de terrenos. Habían abierto la posibilidad de que diez sectores, con una superficie de 2.945 hectáreas, pudieran albergar hasta 206.217 viviendas, casi las mismas que tiene aho. Pero la falta de proyectos reales, y una «previsión irreal», reconvertirán sobre el papel ese suelo en rústico. Le sigue Soria. Si hubiera habido proyectos urbanísticos que cuajaran, la capital soriana habría podido alcanzar la cifra de 131.902 viviendas.

ÁVILA. Trece municipios abulenses habían apostado por reconvertir gran parte de su suelo rústico en urbanizable no delimitado con la intención de que un promotor fijara sus ojos en él. Sin embargo, no ha sido así. Adiós, por tanto, a construir 17.188 nuevas viviendas sobre 572 hectáreas. El caso más llamativo de la provincia es el de Higuera de las Dueñas. Sus apenas 280 vecinos podrían haber sido testigos de la edificación de 5.400 viviendas.

BURGOS. Es la provincia que menos uso hizo de la posibilidad que les brindaba la Ley autonómica de Urbanismo. Siete localidades dieron un paso al frente y tacharon la etiqueta de suelo rústico para convertirlo en suelo urbanizable no delimitado. Siete localidades, pero sobre una superficie solo de 166 hectáreas en quince sectores (la menor de toda la Comunidad). Eso les permitía la construcción de menos de 5.000 nuevos inmuebles.

LEÓN. La provincia convirtió en suelo urbanizable no delimitado un total de 625 hectáreas, con la esperanza de que ese suelo pudiese atraer a promotores y construir hasta 20.940 viviendas. La realidad fue muy distinta y los diez municipios que hicieron esa apuesta ven ahora como su suelo apto para la construcción vuelve a ser pasto del campo. La localidad de Sariegos fue la que más apostó por el cambio. Impulsó un área de 265 hectáreas para levantar 7.974 propiedades.

PALENCIA. Hasta 264.390 viviendas podrían haberse construido en cinco municipios de la provincia de Palencia de haberse desarrollado en plazo los diez sectores que llevaban colgada la etiqueta de edificable no delimitado. 8.540 hectáreas estaban listas para recibir a las máquinas. Se trata de la cifra más elevada de toda la Comunidad. Eso sí, el 93% de la superficie y de las potenciales viviendas se enmarcaban en las localidades de Torquemada y Carrión de los Condes. El resto se las repartían la capital palentina, con 14.305 nuevas construcción, 1.536 en Villalón y 947 en Becerril del Campos.

SALAMANCA. La provincia asistirá el próximo día 19 a la reclasificación de 586 hectáreas, que volverán a ser consideradas rústicas. Diez localidades se despiden, de esta forma, de contar con ese terreno como urbanizable no delimitado. Ya no podrán, al menos de momento, construir las 31.985 viviendas que sí lo permitían con el título de urbanizable no delimitado.

SEGOVIA. En Segovia, 7.960 hectáreas volverán a ser pastos. No han encontrado un proyecto para las 238.806 viviendas potenciales que podrían haberse construido. Cuenta con cuatro de las diez localidades de Castilla y León que más hectáreas recalificaron al olor de la normativa autonómica.

SORIA. Tres municipios sorianos se lanzaron a modificar sus normas para convertir 2.023 hectáreas de campo en suelo preparado sobre el papel para ser edificado. Tenían el tope de construir 140.153 nuevos inmuebles, que se quedarán ahora en papel.

ZAMORA. Es la provincia de Castilla y León donde menos municipios deberán desandar el camino, ya que sólo Benavente y Valdescorriel habían optado por reclasificar terreno. Optaban así a encontrar promotor para 543 hectáreas. De haberlo conseguido, habrían podido superar las 15.468 nuevas viviendas.